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機(ji)關單位辦公大樓管(guan)理(li)方案

我們(men)的公司接管(guan)機關辦公樓的優勢在于(yu)；

1、康潔物業管理(li)有限公司是以酒店管(guan)理為重點的物(wu)業(ye)管理(li)公司，在客(ke)戶群體中擁(yong)有豐富的服務經(jing)驗，特別(bie)是目(mu)前提出(chu)的(de)“賓(bin)館化服(fu)務”和“酒(jiu)店式管理”的(de)理念(nian)，非常適合(he)現代化市場的運作管理機制。

2、擁有成功接管大型(xing)辦公樓(lou)的管理經驗。通過實際運作管理(li)，實(shi)現現代化(hua)、創新(xin)化(hua)的管理經驗。

3、QC部參照(zhao)酒店服務管理(li)質量要(yao)求(qiu)。不定期的(de)(de)進(jin)行服務質量巡檢，保(bao)(bao)證了(le)我(wo)們的(de)(de)服務質量，保(bao)(bao)證了(le)客(ke)戶所享的(de)(de)高質(zhi)量服務。

    4、管理(li)經(jing)驗豐富。具備酒店(dian)式服務管理(li)，同時，也具(ju)備了普通物業的(de)管(guan)理經(jing)驗。

5、超前的服務理念：唐(tang)山康潔物業讓您更滿(man)意。公司(si)從酒店服(fu)務行(xing)業起家，在(zai)各類物業管理(li)領域(yu)進行(xing)不斷(duan)地深層探索，借鑒資深物管企業的先進服務理念，不斷(duan)學習總(zong)結(jie)，同時(shi)結(jie)合各地的傳統風(feng)俗和不同用戶的需求(qiu)特點，尋求(qiu)各類(lei)物(wu)業(ye)管理的最(zui)佳管理方法(fa)。通過學(xue)習同行業先進的(de)服務理念與(yu)管理方法(fa)，并與(yu)自身的(de)實踐(jian)相結合。提(ti)出了屬于康潔物業管(guan)理有限公司的特色：超前性(xing)(xing)、創(chuang)造性(xing)(xing)、全方(fang)位(wei)的新型(xing)管理服(fu)務理念(nian)，并在具(ju)體工作實踐中取得了良好的效果。

第一部分  物業管理方(fang)案

      ;                   物業管理模式

一、全面導入酒店式物(wu)業管理

在機關辦公大樓管理(li)行(xing)為中，全面(mian)導入“以物(wu)業使(shi)用(yong)(yong)人(ren)為中心”的酒店式(shi)商務(wu)物(wu)業管理(li)，倡導“以人(ren)為本”全方位個性化的物(wu)業使(shi)用(yong)(yong)人(ren)服務(wu)。

１、現代酒店服務的標準及(ji)相關要求(qiu)為：

（1）酒店式物業(ye)管理(li)的(de)行為(wei)標準(zhun)：

（微笑）：每一(yi)位員工必須對(dui)所有服務(wu)對(dui)象(xiang)（物(wu)業使用人(ren)）保(bao)持真(zhen)誠的(de)微笑；

（杰出(chu)）：要將每一項微小(xiao)的服務工作都要求完善，做得出(chu)色。

（準備(bei)）：主動，要求能隨時(shi)準備(bei)好為服務對象(xiang)（物業(ye)使用人(ren)）提供(gong)專業(ye)、規范的服務；

（看待(dai)）：要把(ba)每一位服務對象（物業使(shi)用人）都(dou)看作需要特(te)殊照顧的貴賓(bin)。

（創造）：要精心(xin)創造出使服(fu)(fu)務對象(xiang)（物業使用(yong)人）能感受到的(de)熱情氣氛和關懷體(ti)貼的(de)服(fu)(fu)務；

（關(guan)注）：始終要用(yong)熱情(qing)友好(hao)的(de)關(guan)注態度對(dui)(dui)待(dai)服務(wu)對(dui)(dui)象(xiang)（物業使(shi)(shi)用(yong)人），關(guan)注物業使(shi)(shi)用(yong)人服務(wu)需求，及(ji)時提供服務(wu)，使(shi)(shi)之時刻(ke)有令(ling)人重視(shi)的(de)感受；

２、要滿(man)足服務對象的個性(xing)服務需求，具(ju)體(ti)要注(zhu)意下(xia)列兩點：

（1）要事前(qian)了解服務對(dui)象的(de)各種(zhong)不同(tong)的(de)需求：

不同類型的(de)(de)(de)物(wu)業使用(yong)(yong)人具有不同的(de)(de)(de)個性(xing)服(fu)務(wu)需求。一般而(er)言，物(wu)業使用(yong)(yong)人追求的(de)(de)(de)是便利、迅速(su)、安全(quan)、舒(shu)適、文明(ming)的(de)(de)(de)商住(zhu)活動(dong)環境(jing)。酒店(dian)式物(wu)業管理過程中，在滿足(zu)物(wu)業使用(yong)(yong)人歸屬需要方(fang)面，應特(te)別注重物(wu)業使用(yong)(yong)人對管理項目和(he)服(fu)務(wu)水(shui)平的(de)(de)(de)不同感受，滿足(zu)其自(zi)我實現需要方(fang)面的(de)(de)(de)需求；這(zhe)樣，必須事前了解各種類型物(wu)業使用(yong)(yong)人的(de)(de)(de)“個性(xing)”，歸類集中，擬定服(fu)務(wu)項目的(de)(de)(de)實施(shi)計劃。

（２）按物質性的(de)需求(qiu)(qiu)差(cha)別與心理性需求(qiu)(qiu)差(cha)別來分別滿(man)足(zu)服務對象（物業使用人）的(de)需要(yao)：

物質性的(de)(de)需(xu)(xu)求差別是(shi)指服務對(dui)象對(dui)具體(ti)物質產品（物業管理職(zhi)能(neng)實施(shi)效果(guo)）的(de)(de)不(bu)同(tong)(tong)需(xu)(xu)求。心理性的(de)(de)需(xu)(xu)求差別是(shi)指其對(dui)具體(ti)物質產品的(de)(de)需(xu)(xu)求是(shi)相同(tong)(tong)的(de)(de)，但對(dui)產品的(de)(de)形式和表象（即(ji)物業管理職(zhi)能(neng)的(de)(de)實施(shi)過程）有不(bu)同(tong)(tong)的(de)(de)要求。

在(zai)提供服務(wu)時，不僅對物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)職能的(de)(de)實施效(xiao)果有(you)一致性的(de)(de)要求，特別應注(zhu)重實施過程中(zhong)的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)使用人的(de)(de)感受差(cha)異(yi)，在(zai)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)范(fan)疇(chou)中(zhong)，盡所能滿足其差(cha)異(yi)服務(wu)。由(you)此，應憑“以(yi)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)為依(yi)托、以(yi)物(wu)業(ye)(ye)使用人服務(wu)為中(zhong)心”的(de)(de)理(li)(li)(li)念，推行充分體(ti)現酒店(dian)式的(de)(de)“隱性管(guan)理(li)(li)(li)”管(guan)理(li)(li)(li)模式。

（3）服(fu)務工作的指導(dao)方針(zhen)：

微笑。真(zhen)誠、熱情的(de)微笑是良好服(fu)務(wu)的(de)開始。

溝(gou)通(tong)。誠懇(ken)、親切的溝(gou)通(tong)方式是維(wei)系(xi)良(liang)好服務關系(xi)的紐帶。

快捷(jie)。根據(ju)物業使用人(ren)的服務要(yao)求和投(tou)訴(su)問題(ti)，及時采取行動，時刻關注物業使用人(ren)。

職(zhi)業禮貌。保持職(zhi)業禮貌，主動(dong)問候和主動(dong)向服(fu)務對象(xiang)咨詢服(fu)務感受(shou)。

職業儀(yi)表。整齊佩帶名(ming)牌，以自己經過修飾(shi)的儀(yi)表容貌為(wei)驕傲(ao)；注意(yi)個人衛生；時(shi)刻留意(yi)員(yuan)工就是(shi)公司的形象的體(ti)現者。

團體(ti)(ti)合作。互助合作，良好的(de)(de)服務不僅(jin)僅(jin)是每(mei)一位員工(gong)的(de)(de)努力行(xing)為，而且更應是集體(ti)(ti)的(de)(de)精神體(ti)(ti)現。

工作(zuo)技能。熟知(zhi)工作(zuo)流程(cheng)、工作(zuo)標準，始(shi)終如一保持(chi)專(zhuan)業、規范的(de)工作(zuo)水準進行物(wu)業管理服務。

（4）物業使用人(ren)服務感受(shou)描述(shu)：

安全(quan)(quan)方面有(you)職業儀表、工作規范(fan)的(de)安全(quan)(quan)巡視(shi)人員(yuan)、崗位執勤(qin)人員(yuan)、折射(she)“紀(ji)律嚴(yan)明、訓練有(you)素(su)”的(de)安全(quan)(quan)防范(fan)行為。

大堂(tang)優雅的(de)布置、溫(wen)馨的(de)氣(qi)氛，主動熱情而真誠微笑、禮貌問候(hou)，讓物業使用人體現星(xing)級(ji)酒店服務的(de)感受(shou)。

整(zheng)潔儀表、操作規范的清(qing)(qing)潔人員，24小時(shi)保持潔凈的公共(gong)環境之外，如有需要(yao)，提供酒店標準的細致清(qing)(qing)潔服務。

                            個性化服(fu)務

一、實施多層面個性化服務

我們在物業(ye)管理(li)(li)基本職(zhi)能方面（包括(kuo)：安全管理(li)(li)、環境管理(li)(li)、機電(dian)工程(cheng)維(wei)護管理(li)(li)、行政事務管理(li)(li)等），優秀物業(ye)管理(li)(li)公(gong)司的經驗，并結合(he)辦公大(da)樓的(de)(de)(de)(de)(de)實際情況，積(ji)極溶(rong)入我司特(te)色，落(luo)實“國優”物業量化管(guan)(guan)理(li)(li)標準；同(tong)時(shi)推行以(yi)物業使用(yong)人(ren)為中心的(de)(de)(de)(de)(de)酒店管(guan)(guan)理(li)(li)服務模式(shi)，主(zhu)動(dong)了解(jie)物業使用(yong)人(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)服務需求（包(bao)括潛在(zai)的(de)(de)(de)(de)(de)、特(te)別(bie)的(de)(de)(de)(de)(de)），在(zai)物業管(guan)(guan)理(li)(li)范疇內(nei)實施我司倡導的(de)(de)(de)(de)(de)“以(yi)人(ren)為本”全(quan)方位個性化的(de)(de)(de)(de)(de)物業使用(yong)人(ren)服務，并(bing)維護良好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)溝通，共(gong)同(tong)營造全(quan)新的(de)(de)(de)(de)(de)辦公型(xing)物業的(de)(de)(de)(de)(de)文化氛圍。

                管(guan)理與服務的(de)重要措施

1、塑造個(ge)性鮮明的物業文化

我公司(si)根據(ju)機關辦公大樓的客戶定位，就是要辦公大樓富(fu)有(you)個性風格，辦(ban)公大(da)樓規范要高度一致(zhi)，辦公大樓物(wu)業(ye)使用人行為具(ju)有(you)高品位的(de)(de)文化(hua)(hua)意義。努力創造出(chu)獨具(ju)特色(se)的(de)(de)物(wu)業(ye)文化(hua)(hua)，物(wu)業(ye)管理(li)的(de)(de)水準達到(dao)公認的(de)(de)酒店(dian)服務管理(li)標準，在(zai)辦公(gong)大樓(lou)綠化(hua)、環境衛生(sheng)、安全保障、智(zhi)能化(hua)管理、文化(hua)氛圍(wei)以及服(fu)務管理方(fang)面，都(dou)能達到(dao)國內同(tong)等物業水平，樹立(li)獨樹一(yi)幟的名牌物業形(xing)象。

2、全面推行“人性(xing)化物業管理模式”

“人(ren)性化物(wu)業管理模(mo)式”可(ke)以表述為：

（1） 關注員工(gong)和(he)物業使(shi)用(yong)人不同層次的需求；

（2） 環境建(jian)設中人性化因素的融入；

（3） 對物業使用人“深度(du)關(guan)懷”；

（4） 現(xian)代物業人文精(jing)神的塑造。

簡而言(yan)之，就(jiu)是在(zai)管理(li)、環(huan)境、空(kong)間各個(ge)層次和(he)環(huan)節營(ying)造一種(zhong)既相互信任、相互尊敬，又有(you)明確(que)的(de)行(xing)為規則(ze)這(zhe)樣一種(zhong)和(he)諧、有(you)序的(de)舒暢環(huan)境和(he)文化氛圍，使(shi)人們在(zai)工作、生活、文化上的(de)品味需求(qiu)得(de)到滿足。未來辦公的人(ren)文(wen)環境(jing)十分適合(he)用這種具有人(ren)性化和文(wen)化色彩的物業管理(li)模式。

3、建立(li)治安快速反應系統

安(an)全(quan)防范是物業管理第一要(yao)義，治安(an)工作由康(kang)潔保安部安全調(diao)度(du)中心統一指揮調(diao)度(du)，并建(jian)立起及時(shi)的“治安快(kuai)速反(fan)應系(xi)統”，該系(xi)統既強(qiang)調(diao)迅速快(kuai)捷(jie)，又強(qiang)調(diao)多(duo)重(zhong)結(jie)合，迅速快(kuai)捷(jie)，即(ji)是要求保安員(yuan)在接到(dao)快(kuai)速支援的命令(ling)后90秒鐘內趕(gan)到(dao)現(xian)場，其它崗位人員(yuan)也會相繼趨前(qian)援助；多(duo)重(zhong)結(jie)合即(ji)是辦公大(da)樓(lou)治安工(gong)作要做到流動崗與固定崗相結合(he)、全面(mian)防(fang)范(fan)與重點防(fang)范(fan)、智能(neng)技防(fang)與專業人(ren)防(fang)相結合(he)，確(que)保(bao)辦公大樓(lou)治安防范萬無(wu)一(yi)失。

 物業管理運作模式(shi)設(she)想(xiang)

辦公(gong)大樓物業(ye)管(guan)理(li)的運作(zuo)模(mo)式包括：管(guan)理(li)架構、管(guan)理(li)運行機(ji)制、考評考績體(ti)系等(deng)。以下分別簡要(yao)闡述：

（一） 管理架構(gou)

針對(dui)辦(ban)公大樓(lou)的特點及管(guan)(guan)理(li)要(yao)求，結合現(xian)代物(wu)業(ye)先進管(guan)(guan)理(li)念和現(xian)代經營模式，確定了(le)康潔物業管理有限(xian)公(gong)司(si)辦公大樓物業管理部(bu)的運營管理架構。

1. 辦公大樓物業管理(li)外部組織架構

        ;                                                                                                           

外部(bu)組織架構說明(ming)：

1）、由康潔物業公(gong)司憑(ping)借酒(jiu)店管(guan)理的(de)豐(feng)富經驗(yan)對辦公(gong)大樓實(shi)施專業化(hua)、規(gui)范化(hua)的物業管理顧問(wen)指導服務。

2）、物業管理(li)行(xing)政主管部門對(dui)辦公(gong)樓的(de)物(wu)業(ye)管(guan)理工作進行(xing)行(xing)業(ye)管(guan)理和業(ye)務指導(dao)。

3）、康潔物業(ye)公司對辦公大樓實施專業化、規范化的物業管理服務。

2. 辦公(gong)物業首年內(nei)部管理架構(gou)（初步(bu)設想）

1、設置原則：精干(gan)高效、目標管理

有利于康(kang)潔物業管理有(you)限(xian)公(gong)司(si)對辦公大樓管(guan)理(li)(li)部物業管(guan)理(li)(li)服務項目實(shi)行計劃目標管(guan)理(li)(li)；實(shi)施(shi)整(zheng)體管(guan)理(li)(li)和責任管(guan)理(li)(li)相結合的管(guan)理(li)(li)方式。

2、設置形式：垂(chui)直領導、整(zheng)體協調

垂直領導的形式(shi)，目的是減少管理(li)環節，提(ti)高各部門(men)的工作效率；部門(men)業務獨立操作的同時兼顧(gu)相(xiang)互協調管理(li)便利(li)，旨(zhi)在達成(cheng)整體有(you)機運作。

3、成(cheng)本控制

在(zai)確保滿足規(gui)范化(hua)、專業化(hua)物管服務需求(qiu)的同時提倡員(yuan)(yuan)工“一專多能(neng)”身兼多職，充分發揮員(yuan)(yuan)工主觀能(neng)動性以節約不(bu)必要的人(ren)力資(zi)源成本。

人員編制

1、日(ri)常(chang)管理的人員編制：

根據具(ju)體(ti)實際情況，分派(pai)最合適的服(fu)務人員。

物業服(fu)務內容(rong)

在此(ci)主要闡述(shu)辦公項目安全管(guan)理，環境衛生及綠化管(guan)理、設施設備的(de)維修及維護(hu)三個(ge)方面的(de)服務(wu)內(nei)容。

一、辦公安(an)全管理

保(bao)安(an)工(gong)(gong)作是物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)的(de)一(yi)個(ge)重要方(fang)面。人們常說“安(an)全(quan)(quan)第(di)一(yi)”，保(bao)安(an)工(gong)(gong)作具有第(di)一(yi)位的(de)意義，只有物(wu)業(ye)(ye)的(de)安(an)全(quan)(quan)有了切(qie)實(shi)的(de)保(bao)證，物(wu)業(ye)(ye)使用人才能放心地在樓內(nei)工(gong)(gong)作。因而安(an)全(quan)(quan)管(guan)(guan)理(li)也是物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)的(de)一(yi)切(qie)基礎性工(gong)(gong)作。門(men)衛、巡邏、消防以及(ji)停車(che)場(chang)管(guan)(guan)理(li)等工(gong)(gong)作都屬于安(an)全(quan)(quan)管(guan)(guan)理(li)的(de)范疇(chou)。

1、 治安管理

（1） 治(zhi)安工作(zuo)的特點及主要任務

特(te)點(dian)：

A、 以預防(fang)為(wei)主(zhu)。無(wu)論(lun)是(shi)治安(an)也(ye)(ye)(ye)好，消防(fang)也(ye)(ye)(ye)好，都應(ying)貫(guan)徹預防(fang)為(wei)主(zhu)的(de)指導思想。不出事故，不出案子，是(shi)保(bao)安(an)工(gong)(gong)作(zuo)的(de)根(gen)本目的(de)，也(ye)(ye)(ye)是(shi)衡量保(bao)安(an)工(gong)(gong)作(zuo)績(ji)效大小的(de)主(zhu)要標準。

B、 物(wu)業保(bao)安與社(she)會(hui)(hui)(hui)治安緊密聯系。一(yi)個樓(lou)宇的(de)(de)安全狀(zhuang)況是整個社(she)會(hui)(hui)(hui)治安工作(zuo)的(de)(de)一(yi)部分，因此物(wu)業的(de)(de)保(bao)安工作(zuo)離不開社(she)會(hui)(hui)(hui)，離不開政(zheng)府公安部門，這是保(bao)安工作(zuo)最明顯的(de)(de)一(yi)個特點。

C、 服(fu)(fu)務性強。從(cong)本質上(shang)看，保(bao)(bao)安就是服(fu)(fu)務，即提供保(bao)(bao)安服(fu)(fu)務。作(zuo)為保(bao)(bao)安人(ren)員(yuan)，要(yao)(yao)樹(shu)立“服(fu)(fu)務第一、用戶至上(shang)”的(de)(de)思(si)想(xiang)，既(ji)(ji)要(yao)(yao)保(bao)(bao)持公安人(ren)員(yuan)的(de)(de)警惕性，又(you)要(yao)(yao)有(you)服(fu)(fu)務人(ren)員(yuan)的(de)(de)和(he)顏悅(yue)色(se)；既(ji)(ji)要(yao)(yao)堅持原則，按制(zhi)度辦(ban)事，又(you)要(yao)(yao)文明禮(li)貌(mao)，樂于助人(ren)。

D、 軟(ruan)(ruan)件(jian)與(yu)硬件(jian)同時抓(zhua)(zhua)。一個物(wu)業保(bao)(bao)安(an)(an)工作(zuo)的(de)(de)好壞，既(ji)要(yao)(yao)(yao)靠軟(ruan)(ruan)件(jian)也(ye)要(yao)(yao)(yao)靠硬件(jian)，我(wo)們(men)一方面(mian)要(yao)(yao)(yao)不斷提高保(bao)(bao)安(an)(an)隊伍的(de)(de)素(su)質，另(ling)一方面(mian)要(yao)(yao)(yao)抓(zhua)(zhua)好保(bao)(bao)安(an)(an)設(she)施的(de)(de)建設(she)，建立(li)完善(shan)的(de)(de)保(bao)(bao)安(an)(an)系(xi)統(tong)和消(xiao)防報警系(xi)統(tong)。

⑵、主(zhu)要任務：

A、 門衛工作(zuo)。著(zhu)裝整齊(qi)，維持大門口秩序，疏(shu)導交通車輛，為客人開門、咨(zi)詢指引樓內各部室(shi)方位，同時應注意防范進出人員中的犯(fan)罪分子，防止(zhi)各類案件的發生。

B、 安(an)全(quan)巡(xun)檢。定(ding)時(shi)和不(bu)定(ding)時(shi)地(di)對物(wu)業內(nei)外各個部位進(jin)行巡(xun)視(shi)檢查(cha)，發現不(bu)安(an)全(quan)的因素及時(shi)進(jin)行解決。

C、 停車場管(guan)理(li)。疏導車輛(liang)進出(chu)，檢查(cha)停車證件，進行停車場消防和安全管(guan)理(li)。

D、 治安(an)(an)(an)協(xie)助(zhu)。防止治安(an)(an)(an)事件(jian)，對物業內(nei)發生的(de)偷盜、行(xing)兇、破壞等(deng)各種(zhong)治安(an)(an)(an)案件(jian)積極協(xie)助(zhu)公安(an)(an)(an)機關進(jin)行(xing)處理。

E、 消(xiao)防(fang)(fang)(fang)工(gong)作。消(xiao)防(fang)(fang)(fang)控制室值班檢(jian)查，消(xiao)防(fang)(fang)(fang)設備，配備專職消(xiao)防(fang)(fang)(fang)人員，建立義務消(xiao)防(fang)(fang)(fang)組織，進(jin)行消(xiao)防(fang)(fang)(fang)訓練(lian)。

F、 與其他部門搞好配合工(gong)作。

⑶、相應的治安防范措施(shi)

（1）安保(bao)部(bu)的組織結構

辦(ban)公物業管理處保安部(bu)的(de)班(ban)組設置(zhi)與樓宇規模有關，物業面(mian)積越大，配套設施越多，班(ban)組設置(zhi)也就也多，越復雜。保安部(bu)一(yi)般的(de)崗位設置(zhi)為：

（2）合理安(an)排治安(an)崗

A、大(da)門口（三班倒24小時值班）：負責(ze)制外來(lai)人(ren)員登(deng)記，控制外來(lai)非業(ye)務車輛進(jin)場停放，

B、大堂值(zhi)班崗（三班倒(dao)24小時值(zhi)班）：進一(yi)步(bu)核(he)實來訪人(ren)員，做(zuo)好來訪人(ren)員的引(yin)導(dao)工(gong)作， 

C、停車場：負(fu)責(ze)所有車輛的停放秩序，

D、樓層巡邏崗（三班倒24小時(shi)值班）：負責內部秩序

E、外圍巡邏崗（三班倒24小時值班）：負責外圍秩(zhi)序

F、保(bao)安主管(guan)負責物業管(guan)理(li)(li)區(qu)域內安全管(guan)理(li)(li)工作的總(zong)體(ti)協調。

（3）加強非辦(ban)公時間門崗(gang)的監控(kong)力度

A. 人流出區控(kong)制圖

B. 圖(tu)

人(ren)流入(ru)區控

C. 物流(liu)出(chu)區控制圖(tu)

（4）組建(jian)機(ji)動快速應急(ji)分隊

    快速應(ying)急分隊直屬管理(li)處管理(li)，負(fu)責突發事件的快速反應(ying)處理(li)。它的特點是機動(dong)靈活(huo)，基本職能是：區內外巡(xun)邏、快速支(zhi)援、便衣(yi)監察、機動(dong)。

（5）實行24小時巡視

 巡(xun)邏人員(yuan)實行24小時不間斷巡(xun)視(shi)，確(que)保(bao)及(ji)時發(fa)現問題(ti)和處理問題(ti)，巡(xun)邏人員(yuan)采用(yong)徒步巡(xun)邏方式。

（6）加強(qiang)區(qu)域巡邏

為(wei)加強對治安巡(xun)邏(luo)的(de)控制，保證巡(xun)邏(luo)到位。

（7）治安狀況統計

對治安狀況(kuang)控制實行每月(yue)統計，分析所產生的各(ge)種問題，找出(chu)原(yuan)因，制定相應的措(cuo)施。

  2、車輛管理(li)

     車(che)輛(liang)(liang)管理(li)的重點是防止(zhi)車(che)輛(liang)(liang)亂(luan)放及車(che)輛(liang)(liang)丟失，要做到這一點，首先要搞好停車(che)場的建設。

⑴、位置規劃

     車(che)(che)輛可(ke)分為機動車(che)(che)和(he)非機動車(che)(che)兩類(lei)，機動車(che)(che)可(ke)分為汽車(che)(che)、摩托(tuo)車(che)(che)等(deng)。如果各種規(gui)格的(de)(de)車(che)(che)輛混雜存(cun)放(fang)，既不利于車(che)(che)主，也不利于管(guan)理(li)(li)人員(yuan)的(de)(de)管(guan)理(li)(li)。為了避免(mian)這種混亂狀態，辦公樓物業管(guan)理(li)(li)部準備把停(ting)車(che)(che)場庫(ku)的(de)(de)區位(wei)作適當劃分，以下是(shi)停(ting)車(che)(che)場庫(ku)劃分的(de)(de)一個(ge)構想：

⑵、內(nei)部要求

對于機動車(che)，我們將根據物業的整體規劃(hua)，實施以下管理(li)措施：

（1） 了解用戶(hu)車輛情況，實(shi)行便捷停放

（2） 實施停車(che)專(zhuan)用車(che)位制(zhi)度

（3） 物業道路設減(jian)速坡，限制車(che)輛速度

（4） 嚴禁無牌車(che)(che)進入停車(che)(che)場

（5） 做好宣(xuan)傳工作，除在標識牌上標明(ming)車輛停(ting)放(fang)標志外，平(ping)時也做好相(xiang)應宣(xuan)傳，發動大(da)家自覺(jue)遵守停(ting)放(fang)規(gui)定(ding)

  3、消防管理

消防安(an)全責(ze)任(ren)重大，這是我(wo)們(men)多年酒店管理實踐(jian)中得(de)出(chu)的切身體會，消防管理的關(guan)鍵環節在于下列(lie)四(si)個(ge)方面。

⑴、宣傳教育

開展消防(fang)(fang)(fang)安全(quan)教育，樹立消防(fang)(fang)(fang)安全(quan)意識是(shi)(shi)貫(guan)徹“預防(fang)(fang)(fang)為主(zhu)，防(fang)(fang)(fang)消結合”的工作方針(zhen)為前提，我們的每一位員工都是(shi)(shi)義(yi)(yi)務(wu)(wu)消防(fang)(fang)(fang)隊(dui)員和義(yi)(yi)務(wu)(wu)消防(fang)(fang)(fang)救(jiu)護員，將采取(qu)多(duo)樣化的宣(xuan)傳(chuan)形(xing)式如一年一度的“119”消防(fang)(fang)(fang)日，設消防(fang)(fang)(fang)宣(xuan)傳(chuan)欄、收(shou)看錄相、發放宣(xuan)傳(chuan)材料等向(xiang)用(yong)戶宣(xuan)傳(chuan)消防(fang)(fang)(fang)知識。

    消防工作不(bu)只是少數(shu)人(ren)的(de)事，而應是物(wu)業(ye)中全體(ti)人(ren)員(yuan)的(de)共同職責，對于物(wu)業(ye)的(de)全體(ti)人(ren)員(yuan)來說，必須了解并掌握如(ru)下幾個方面(mian)：

（1） 物業防(fang)火工(gong)作(zuo)的各項有關規(gui)定；

（2） 手提(ti)式(shi)滅火(huo)器的放置位置及其(qi)使用方法；

（3） 消防應急通道位置和緊(jin)急情況疏散方法；

管理處員工(gong)還應懂得以下兩點：

（1）遇到(dao)緊急(ji)情況時自己的職責(ze)任務；

（2）重要物(wu)資(zi)（貨幣、文件等）的(de)轉(zhuan)移及辦法(fa)

⑵日(ri)常檢查

（1） 防火(huo)門(men)：是否(fou)關閉狀(zhuang)態，鉸(jiao)鏈是否(fou)靈活(huo)，整體有(you)否(fou)損壞。

（2） 應(ying)急(ji)照明燈(deng)及指示(shi)燈(deng)：電(dian)源是否正常，整體(ti)有(you)無損壞，表面是否有(you)灰塵(chen)等(deng)；

（3） 各(ge)種消防標(biao)識：安(an)裝是否(fou)牢固(gu)，定位是否(fou)準確(que)，整體(ti)有無損壞，清掃表面灰塵等。

（4） 各(ge)種滅火器：瓶體是(shi)否(fou)(fou)完好，固定是(shi)否(fou)(fou)牢靠，保險(xian)栓是(shi)否(fou)(fou)完好，氣體壓(ya)力是(shi)否(fou)(fou)在規定的范圍內等。

（5） 消防栓是(shi)否(fou)完好，水(shui)壓(ya)是(shi)否(fou)符合(he)要(yao)求。

A、 讓用戶參與物業的消防管理

（1） 組(zu)織物業人員開展消防演習。

（2） 請(qing)消防支隊做有(you)關知識講座。

（3） 成立義(yi)務(wu)消(xiao)防檢查隊(dui)，對(dui)物(wu)業消(xiao)防設施進行(xing)檢查。

B、 消防報警特殊(shu)處(chu)理程序  

4、辦公(gong)物(wu)業管理(li)項(xiang)目(mu)環(huan)境衛生及綠化管理(li)

     物(wu)業(ye)(ye)(ye)清(qing)(qing)(qing)潔保(bao)養是物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理的(de)(de)重要(yao)(yao)組成部分(fen)之一，是體(ti)現物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理水平的(de)(de)重要(yao)(yao)標志。高質量的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)清(qing)(qing)(qing)潔保(bao)養為業(ye)(ye)(ye)主(zhu)或用(yong)戶提供整潔、舒適、優美的(de)(de)工作環境與生(sheng)活(huo)環境。而(er)且，物(wu)業(ye)(ye)(ye)通過清(qing)(qing)(qing)潔保(bao)養，可以延遲和減緩物(wu)業(ye)(ye)(ye)裝飾(shi)物(wu)表(biao)面(mian)自(zi)然老化及人為磨(mo)損(sun)，保(bao)護物(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)裝飾(shi)材(cai)料，延長物(wu)業(ye)(ye)(ye)再裝修翻新的(de)(de)周期，既經濟又(you)能(neng)保(bao)持物(wu)業(ye)(ye)(ye)美觀(guan)。     

    在(zai)辦公物業管(guan)理項目中，我們將對物業的(de)清(qing)潔(jie)衛生、綠化等(deng)項目采用高標(biao)準的(de)服務，努力營造一個舒適、整潔(jie)、明亮的(de)辦公(gong)環境(jing)，我們將切(qie)實做好(hao)以(yi)下幾項工作(zuo)：

⑴、逐步實施ISO9001：2000質量(liang)保證體(ti)系和導入(ru)ISO14000環境管理體(ti)系

實施ISO9001：2000質(zhi)量(liang)保(bao)證(zheng)體系是進行物業規范化管理的保(bao)證(zheng)，⑵建(jian)立和實施ISO14000環境(jing)管(guan)理(li)體系則保(bao)證(zheng)辦公辦公樓項目成為(wei)“三無”的生態(tai)綠色(se)環(huan)保辦公物業。

 環境管理(li)主要任(ren)務和組織結構

（1）環境部主要任(ren)務(wu)：

負責物業(ye)各個(ge)樓面和各部(bu)位公用(yong)(yong)用(yong)(yong)具，使其(qi)達到標(biao)準的清潔(jie)要求；

負責制(zhi)定(ding)清(qing)潔(jie)設備和(he)清(qing)潔(jie)用(yong)具的采購、使(shi)用(yong)意見(jian)，掌(zhang)握清(qing)潔(jie)費用(yong)的支出(chu)；

負責對清潔員工的業務培訓，使他(ta)們不斷提高業務素質；

負責接受客戶的委托清潔(jie)業務；

負(fu)責純(chun)凈水的(de)蓄存與發(fa)放。

（2）組(zu)織結構

（3）12小時保潔制度

物(wu)(wu)(wu)業實行８小時班(ban)(ban)組保潔制(zhi)度，早(zao)晨X：00上班(ban)(ban)直至(zhi)晚上XX：00時下班(ban)(ban)。以保證(zheng)物(wu)(wu)(wu)業的(de)(de)衛(wei)生達(da)到要求，每日的(de)(de)衛(wei)生全面清掃在物(wu)(wu)(wu)業人流低谷時和下班(ban)(ban)時進行，盡量減少對用戶(hu)辦(ban)公的(de)(de)影(ying)響。

5、垃圾分流

在狠抓環(huan)境管(guan)理和培養物業(ye)使用人(ren)環(huan)保意識的基礎上，我們將對垃圾(ji)實(shi)施“三化(hua)”管(guan)理，即垃圾(ji)收集袋裝化(hua)、垃圾(ji)回(hui)收資源(yuan)化(hua)、垃圾(ji)處理無害(hai)化(hua)，從而實(shi)現(xian)有效的垃圾(ji)分流(liu)。

（1）垃(la)圾(ji)收(shou)集袋(dai)(dai)裝化：垃(la)圾(ji)的(de)收(shou)集，統一采用垃(la)圾(ji)袋(dai)(dai)進行(xing)袋(dai)(dai)裝并投于“三(san)合(he)一”功能的(de)垃(la)圾(ji)箱。

（2）垃(la)圾回收資(zi)源化：通過垃(la)圾箱，從中分撿出(chu)可回收物品進行(xing)回收利用(yong)，避(bi)免資(zi)源浪費。

（五(wu)）設施(shi)、設備的(de)維(wei)(wei)修與(yu)維(wei)(wei)護

高(gao)檔物業(ye)對機電設(she)備維(wei)護管理(li)要(yao)求甚(shen)高(gao)，為保障設(she)備運行的安全、高(gao)效(xiao)，我們將結合辦(ban)公辦公(gong)樓項目的(de)實(shi)際(ji)情況(kuang)，把頤正園(yuan)在設備(bei)管(guan)理(li)方(fang)面的(de)成功管(guan)理(li)經驗和模(mo)式運用到本(ben)物業的(de)設備(bei)管(guan)理(li)與維護(hu)當(dang)中(zhong)(zhong)，在實(shi)際(ji)的(de)管(guan)理(li)運行(xing)中(zhong)(zhong)建立一(yi)套(tao)有效而完善(shan)設備(bei)管(guan)理(li)模(mo)式。

此外，我們將在(zai)辦公項(xiang)目的設備管理(li)中導(dao)入環(huan)保、節能的管理(li)理(li)念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創造一個舒適(shi)的綠色辦公環(huan)境。為此，我(wo)們對該(gai)物業設備管理(li)與維護制定了以下管理(li)方案。